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| 发展“总部经济”应是企业的市场选择而非政府行为 | |||||
作者：zhougp 文章来源：精品培训网 点击数： 更新时间：2007-2-7  |
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继前几年出现的“CBD”风潮、“财富”热浪之后，近两年来，国内房地产市场上“总部经济”风头日盛，总部经济概念下的房地产开发似有如火如荼之势。据了解，自去年6月北京出现了为企业总部定制开发的总部基地项目，短短一年时间内，总部地产开发已如星火燎原般遍及北京及国内众多城市。北京市内除丰台总部基地外，通州区总部小镇、怀柔区总部新城、石景山民营总部育成基地纷纷浮出水面。上海由于此前出台了有关鼓励外国跨国公司设立地区总部的政策，总部经济对写字楼市场的量价均已产生巨大的拉动作用。深圳罗湖与福田、重庆渝中地区、广佛经济圈和泛珠三角地区以及很多城市总部经济概念均在房地产开发中被叫响。 一、总部经济的由来 总部经济并非中国首创，而是有例可援。中关村科技园区丰台园管委会主任汪洪认为，中国总部经济随着世界总部经济的成熟已走向高速发展期，一些以总部经济定位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。目前，在亚洲地区，新加坡和中国香港地区是两个致力于发展总部经济，并已经达到了相当高度的中心城市，新加坡大约6000家外国公司中，有3600家跨国公司以区域总部形式在新加坡开展业务，有210家获得了新加坡经济发展委员会颁发的“区域总部地位”证书，证书30％的企业属于“财富500强”。而在香港设立地区总部的外资公司已达966家，开设地区办事处的外资公司2241家。在中国大陆，北京、上海、广州、深圳等中心城市，总部经济的发展已经具备了良好的条件，地方政府对总部经济所构成的三个企业总部主体：跨国公司地区总部、区域性公司的地区总部和“两头在内、中间在外”（决策、营销在城市内，生产在城市外）的企业总部，已经越来越关注。 对所谓总部经济目前没有公认的权威定义。北京社科院经济研究所副所长赵弘解释，总部经济是指通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部聚集，从而形成合理的价值链分工。总部经济概念下的房地产项目大多宣传其定位于跨国公司、大企业总部或分支机构、各类研发中心、各级政府代表机构。由于近年来，企业跨区域、跨省市迁移已形成趋势，很多人通常将企业“迁都”所带来的一系列拉动当地经济发展的经济效应称作总部经济。 二、业界对以总部经济为概念的房地产开发存在争议 目前，房地产业界和一些专家对目前市场上以总部经济为概念的房地产开发持有不同的看法。有人认为，以总部经济为依托的企业总部型商写楼项目是对当前房地产同质化产品的细分，是房地产开发的创新之举。 华高莱斯总经理李忠认为，现在出现的独门、独院，具有独立冠名权的商务花园型办公物业并非是房地产概念的炒作。公司总部有大有小，而且目前现在国内大型国企、民营公司的需求在增加，总部经济并非都指跨国企业。CBD里的高档办公物业适合金融、商务公司办公，而花园别墅型的总部经济楼盘由于具备可以根据不同业态的功能需求定制开发，独立冠名，整栋楼面积无公摊，弱电系统、空调设备24小时可自由调控，后期服务可高度自治，企业总部聚集，上下游关联企业相互依赖，形成商业群落等优势，在与同等价格写字楼相比较的情况下，很适合国内大量以创业期进入立业期的企业。 百人行房地产顾问公司童渊认为，发展到一定规模的企业通常用于固定资产的资金要占其总资产的20％－40％，一般企业购置办公用房的面积在3000m 2－5000m 2，目前国内企业迅速成长，从房地产销售市场看，总部经济是有市场的。童渊认为，北京、上海等辐射力强的大城市具有发展总部经济的市场空间，由于北京有“两轴、两带、多中心”发展规划的支撑，今后，通州、怀柔等非城市中心区对外埠企业也会有吸引力。 但另有一些人士认为，总部经济更多地是房地产商借助地方政府要发展当地经济，出于减低市场营销压力而使用的概念。 戴德梁行写字楼部董事林义中认为，目前，以总部经济为名的楼盘大量推出，但其需求实体并没出现，项目对总部经济凭空定义，切实的市场需求有多大，谁也说不清。目前，所有的总部项目都希望卖房子，而无论跨国公司，还是国内大型上市企业的总部一向都以租赁为主。林认为，这种定位不切实、需求不清的项目是有风险的，令人置疑。 据一些代理行介绍，目前寻求租售的客户多为保险、金融企业和国有、民营的非经营性企业，国外企业大多选择城市中心区设备配置良好的租赁物业。总部经济项目瞄准的新兴行业、高科技产业，由于尚处于成长阶段，资金被主要用于人才培养和研发上，对此类办公物业的需求还不是很多。想要让相关产业集中，形成总部基地还不易办到。 有经济界人士对很多城市由政府导向的总部经济表示疑虑。提出，总部经济是自然的市场经济形态，而非政府能够左右，并非“筑巢”即能“引凤”。有分析人士认为，总部经济办公区的集中建设需要有区域经济和产业发展布局支撑。企业“迁都”目的是做大做强，大多数企业均会选择具有资源优势的地方先行确立其产业基地后，才将总部或重要的事业部迁入，但从目前很多总部经济的建设项目看，却是以房地产买卖吸引产业进入的逆向运作，这种方式未必被企业认同，存在较大风险。 中原房地产顾问公司写字楼部总监穆昆认为，对于办公物业，当市场需求大时，出于利润考虑大家都会选择散售，而不愿采取依据评估价整售写字楼。但在市场供量大时，开发企业不得不选择风险和利润都比较小的整售方式。 据戴德梁行预计，2005年前，北京CBD、中关村、金融街、亚运村等几个重要区域写字楼供量会集中释放，总量超过500万平方米，中关村和金融街的供量会达到240万平方米和160万平方米。写字楼市场进入强烈的竞争期。穆昆认为，北京特殊的政治、经济地位，决定其办公物业买家实际上就是各类企业总部。总部经济概念出现在房地产市场，实际上是办公物业产品大供量压力下的市场。 三、各地方盲目跟风“总部经济”的做法实不可取 著名经济学家、北京天则经济研究所常务理事茅于轼认为，不是什么城市和地区都适合开发“总部经济”项目，投资“总部经济”项目更需要良好的软环境。中国市长协会秘书长陶斯亮女士说，总部经济是一朵艳丽的鲜花，不能随便乱插，一定要好好栽培。她观察了目前北京总部经济的几个项目，认为总部经济政府行为较强，而只有当总部经济成为市场化的一种手段，才有可能建设好的总部经济。总部经济是国外的好东西，但只有与中国特色环境相结合，才能生存。 茅于轼认为，总部经济直接由软环境决定。而软环境通常受几个方面影响：企业为政府官员提供非正常收入占营业收入的比例差别无形中造就了不同的软环境。据世界银行统计，世界各大城市这个比例一般为1％，中国较低，而且中国生意场包含有独特的饭桌文化；中国各大城市税收不同，一般在企业收入的5％—10％，各地税务部门做法也存在不规范的地方，一些地方乱收税现象比较严重，如预征企业所得税。改革开放二十多年，我国每年经济增长保持在10％ |
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