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| 产权式商铺：到口肥肉缘何变成烫手山芋 | |||||
作者：姜蓉 文章来源：精品培训网 点击数： 更新时间：2007-2-13  |
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在这座楼盘的对面就是该商铺的售楼处，“经济头脑＋明智选择＝稳当置业＋轻松赚钱”的广告词还清晰如昨。不断有业主前来打探情况。在他们眼中，当初的“肥肉”已经变成“烫手山芋”。产权式商铺的投资风险再一次给投资者们敲响警钟。 利益诱惑 站在冷冷清清的售楼处，于先生向记者诉说着当时这个楼盘热销的情景：“每个办公室都挤满了人，周末也不休息”。和于先生一样，约4000名业主们都抱着同样的心理：手里有些闲钱，股市不敢进入，存在银行利率又太低，既然有投资回报率高、风险低、收益稳定的投资项目何乐而不为？ 此时，卖方已经为业主们算好了账：购买该商铺产权后，每天可得到每平方米4元的租金收入；如果投资10平方米的话，每年得到的租金收入为4×３58×１0＝14320元(扣除春节7天公假)。在售楼处，记者看到，墙上张贴着明细计算方式：投资一个13平方米的商铺，共173420元，首付73420元，贷款10万元，贷款期为10年，月供为1098元，月租金为1440.64元；月租减去月供342.44元，10年的收益为41092.8元投资回报率达11.93%(税前)。同时，购买后就可以返租金，典型售后包租，以租养供。 面对如此诱人的“肥肉”，业主们纷纷解囊。对于其中存在的风险的考虑，于先生表示，当时，发展商以该家居广场的部分房产和全部营业收入，连同集团旗下饭店的营业收入对业主实施三联担保，并且投资者还有灵活的退出机制——若投资方中途转让，发展商还以合约的方式承诺，以原价或溢价回购所售商铺。看起来几乎是“零风险”。 对于这种产权式商铺的运作模式有着深入研究的北京晟智律师事务所律师赵小波则指出，大多数产权式商铺的路数同出一辙：售后包租，回报率高达8%～12%。可是其中却隐藏着巨大的风险，全国产权式商铺70%难逃失败的命运，北京的“巨库”就是一个前车之鉴。 风险暗藏 “对方是按季度返租金的，返了两个月之后，开始不正常返租，出现拖欠现象，”这时候，于先生隐隐意识到了其中的风险。赵小波指出，每平方米4元的租金在周边商圈来看并不算高。可是关键就在于其实现的可能性，而且其中有着很多不可控因素。记者采访了该公司的一位姓温的负责人。对于为何能给业主4元的返还租金。温先生告诉记者，该广场2001年开业时，每天每平方米的租金是8元，也就是说扣除返给业主的租金，公司还可以赚4元。 可是这只是一厢情愿的计算方式。由于该商场原来经营建材，随着建材市场竞争激烈，投资回报率越来越低。从2002年的情况看，整个家居建材行业有1／3在亏损，1／3在苦苦支撑，只有1／3盈利，但利润也出现大幅缩水。该家居广场也未能躲过亏损的命运，于去年10月份停业，原先预期8元的租金来源没有了，加上集团其他担保的产业收入低，也无力维持给业主4元的租金。 记者同时了解到，该公司还欠着银行借款3.351亿元。记者粗算了一下，通过出售商铺，该公司首付款至少收入6亿元，加上银行的负债，该公司共负债10亿元左右。温先生告诉记者，该集团有矿山等固定资产70亿元，正在通过出卖这些固定资产来融资解决目前业主的问题。另外广场也在积极融资以期盘活。但问题也明摆着：经营不善导致租金无法兑现，现金流的中断使发展商陷入窘境。 业内人士分析指出，产权式商铺零风险只是个概念，业主虽然没有经营的风险，可是其投资回报源泉却来源于市场和消费者。而在产权式商铺的架构中存在三方利益的冲突：发展商关心的是商铺的售价；业主希望租金高一些，投资回报率高；而经营者则希望租金越低越好，同时有统一的商业经营管理。这样一来，支撑商铺最重要的生命线——市场和消费者这一最重要的问题被忽视了。因此，零风险其实意味着最大的风险。 法律缺陷 赵小波指出，产权式商铺被投资者看好是因为其高投资回报率。而被开发商青睐，则是因为这种模式是开发商短期内快速回笼资金的好办法，另外，还可以将企业的经营风险转嫁到业主头上。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却无关痛痒。 “很多采取包租的项目是由于开发商资金紧张，才采用这种‘包租套现’的开发模式”赵小波分析说，不能排除开发商融资的目的。在这个过程，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪作他用。他指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：真正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多，这种投资心态更加大了商铺包租的商业风险。 更值得注意的是，其实这种方式对于开发商来说其法律风险也是极低的。赵小波指出，无论开发商一开始是不是抱着套现或者欺诈的目的，也最多是民事纠纷。一旦走上法律诉讼程序，即使败诉，也是被判合同无效，卖方退回已付款；而买受人不能获得本来应该获得的租金收入，投资人的钱在卖方手里白白周转了一段时间。这样一来，有过错一方反而因其过错而受益，法律的缺陷或者说合同无效的法律规定，被违法者利用了。 赵小波指出，在国外，企业一旦有这样行为，其不良信用纪录将会给其下一步发展带来巨大阻力。而在国内由于法律不够健全，信用体系不够完善，使此类违法往往不留痕迹，业主应该在对方违约之初及时行动以减少自身的损失。
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