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| 中国房地产企业海外上市准备好了吗？ | |||||
作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2007-2-4  |
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从2002年开始，中国的房地产企业掀起了海外上市的浪潮，一时间，房地产企业言必称“海外上市”，2004年2家房地产企业在香港上市，更加激发了房地产企业进行海外上市的热情，已有多家企业纷纷表示要在2005年推行上市计划。愿望与现实之间总有一段距离，中国房地产企业海外上市，准备好了吗？ 与国内上市相比，海外IPO(首次公开募股)成本较A股上市高，但再融资成本低、灵活性强，是吸引很多中资房企到海外上市的重要原因；相当一批房地产企业再融资额已大大超过IPO。但房地产行业的地域性、产品的异质化较强，这使得中国房地产行业在中国海外上市的企业中所占比例很少，中国房地产股也向来不是海外证券市场的热点。 在美国，因为开发商及建房都比较分散，并且周期性强，资本市场对房地产开发商的估值并不高，因此美国房地产商选择上市并没有很大动力。而中国房地产企业要以房地产开发商名义在美国上市是很困难的。中国在美国上市的企业主要集中在通讯/互联网类。 在新加坡上市的中国企业，2002年为0家，2003年为14家，2004年为31家，新加坡市场的整体规模较小，上市的中国企业多为民营中小企业，行业集中在制造业、通讯/IT、食品/农业上。新加坡2004年上市的中国公司中没有金融、能源、房地产类股票，此类公司多选择在规模相对较大的香港市场上市，而环境、纺织类股票在新加坡较受欢迎。在新加坡，已经上市的中国房地产业的公司有中国招商亚太、龙置地。 中国房地产企业选择海外上市地点时，多会选择香港，到香港上市也比到海外其他地方上市相对容易。从上市公司的角度来看，香港房地产业占到香港市场总市值的10.57%，是仅次于金融业的单个行业。2004年4月的数据来看，而沪深股市的房地产公司市值只占总市值的2%-3%。内地的房地产上市公司总市值只有香港股市的34%。在香港上市，中国企业便可获得一个国际化的融资平台。2004年，复地集团在香港上市，而后便吸引来多家外资，比如摩根斯坦利、荷兰国际集团(ING)都与其合资开发项目。 目前已在香港上市的中国房地产企业包括：合生创展集团、上海置业、北京首创和上海复地、北京北辰实业、中国海外发展、世茂中国等。 2004年，在香港上市的房地产企业共有2家，占上市公司总数的5%。 2005年，内地将有多家地产企业赴港上市，包括天津顺驰、广州富力地产、中山雅居乐以及世贸集团在内的一些地产企业将掀起一股上市热潮。 房地产企业须知海外上市之路并非坦途，请在上市之前进行自审：海外上市，准备好了吗？笔者将上海复地一波三折的上市过程进行剖析，为广大欲上市房地产企业提供借鉴。 2002年下半年，复地就已经准备实现第一次IPO，但最终以失败告终。 2003年3月，复地H股股份计划在香港联交所主板上市。复地提出90%向国际投资者发售，其余10%在香港公开发售。但在公布招股结果的前夕，复地突然宣布押后上市。实际的原因是，复地招股很不理想，占集资额90%的国际配售部分，认购仅得35%；公开招股部分的认购也只有70%－80%。认购倍数严重不足，令上海复地在2003年3月3日宣布停止招股行动。 2004年2月6日，上海复地(2337.HK)在香港联交所正式挂牌，发行股票融资达到17亿港元。复地历经三年终成正果。 选择时机很重要 2002年，上海复地首次赴港上市，在路演期间广受欢迎，不料禽流感疫情忽然抬头，港股1月28日大幅下跌300点，以致一些散户要求退股。另外，当时香港资本市场对内地房地产业发展的前景存有顾虑，使房地产企业在港招股受到影响。同样，2003年，上海复地又遭遇非典的爆发。不恰当的时机，是上海复地出师不利的一个重要原因。 2004年，对于房地产行业海外上市则是一个相对较好的时机。房地产行业景气度有所提升；香港的H股与地产股走势相对较好；海外资本也开始对中国房地产企业表示出兴趣，这些都为复地重新启动海外上市创造了好的机遇。 赴海外上市，选择一个良好的时机，借良好时机之东风，可使企业成功上市的几率加大。 合理定价是前提 2003年，根据上海复地的上市计划，其总发行股本为4.559亿股H股，其中国际配售为4.1亿股，香港公开发售部分为4559万股，集资额约为8.32亿至10.96亿港元。按照此次招股定价区间(每股1.95港元～2.55港元之间)计算，市盈率将达到9.2倍～12倍。换而言之，相对于复地经调整的每股有形资产净值(NAV)1.29港元～1.47港元的水平，这一定价有着高达51%～73%的溢价，远高于同类股份票？。 对房地产公司估价，一般有两种方法：市盈率(P/E ratio)和净资产折让(Discount to NAV)。上海复地的定价模式是前者。因为国内公司的规模都很小，采用净资产折让有一定的困难。而且内地房地产公司历史相对较短，一般都是看盈利增长，所以中国的房地产企业多采用市盈率定价。而海外房地产企业多数采用的是以净资产折扣方式定价。定价偏高，定价的方式遭质疑，是复地无法顺利上市的原因之一。 一位投行业人士称：香港和内地股票市场，在新股上市和配售、增发新股等方面都有很大差异。关于新股上市，内地股票市场发行新股，前期审批的过程可能相对艰苦一些，在香港股市上操作，很多企业在前面的审批过程中都很顺利，到后面定价发行时却面临很大的挑战。复地三起两落就是个典型个案。 盈利能力是保证 上市的公司需要有连续3年稳定均衡的赢利记录。清晰的盈利模式、良好的透明度、稳定持续的盈利能力是房地产企业上市的必备条件，也是投资者最为关注的内容。 上海复地的地产发展边际利润，由2000年的平均23.1%稳步上升至2003年的30.7%，以行业标准衡量属于偏高。2004年，复地招股书中列明，2003年全年盈利将不少于4.4亿元人民币，全面摊薄每股盈利0.21元，如以招股上限2.35元计算，市盈率不足12倍，在中资地产股中属于偏低水平。此外，复地已确认2004年派息率高达40％至50％。良好的盈利能力同时又注重股东利益，这成为复地成功上市的保证。 然而，房地产行业的特点之一是周期性很强，投资者不仅要求现时的盈利，更会考虑公司维持高盈利的可能性，能否获得平稳的增长。 土地储备是关键 房地产商要保证未来具有盈利能力，土地储备是关键。房地产行业的地域性、产品的异质化较强，而国外投资者评估房地产企业时，土地的储备量是一个显而易见、可以量化的指标；并且土地是完全的不可再生资源，具有明显的投资效益，因此国外投资者往往非常重视欲上市房地产企业的土地储备量。 新鸿基是香港最大的专业房地产商。虽然香港的楼市自1997年10月以后大幅下跌，但新鸿基并没有受到太大的影响。1997年收入达到289.6亿港元，净利润为141.6亿 |
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