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| 房地产商：种粮食，还是种果树 | |||||
作者：许朝辉，… 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2007-2-6  |
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2005年4月，凯德置地以1.076亿美元（近9亿人民币）的价格向国际著名投行高盛出售上海福州路的顶级写字楼百腾大厦； 2005年3月，凯德置地以0.98亿美元的价格向澳大利亚麦格里出售上海新天地新茂大厦； 同月，在北京，凯德置地刚以近20亿元人民币在长安街CBD收购了两座即将竣工的写字楼； 2004年4月，凯德置地以 600 万新元（约 2840 万元人民币）收购北京瑞华房地产开发有限公司的 62 ％股权，通过这家公司进军北京的共管公寓市场； 2004年3 月，凯德置地以 18.37 亿元人民币（约 3.62 亿新元）的价格，成功收购北京市朝阳区CBD一在建地标性甲级写字楼。 2004 年 7 月 5 日，凯德置地母公司嘉德置地集团发布的上市公司公告向股东们披露“通过以现金 1890 万港元 ( 合计 420 万新加坡元 ) 收购一家香港企业超过 80 ％的股权而获得占地 18436 平方米，计划三年内借该项目向广州市场提供约 600 套高档住宅单位”，凯德置地以合作方式进入了广州市场； 12 月，获得广州一写字楼项目。 2004 年 12 月 23 日，凯德置地的兄弟公司嘉德商用产业有限公司与深国投签署了一项合作框架协议，以 9.98 亿元人民币收购了 6 家以沃尔玛为主营店的商场，占 51% 的股份。这 6 家商场规模在 4 万到 7 万平方米，将于 2005 年中到 2006 年初陆续开业。 2005 年 1 月 4 日，嘉德置地再度斥资 17.46 亿元人民币 100% 收购了北京华联集团旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。根据协议，两家公司也将各占 50% 股份成立一家管理公司，对望京和今后该公司收购的商厦提供市场营销和商业管理服务。 。。。 当然，除了以上令人眼花缭乱的买进和卖出之外，凯德置地也运做房地产开发项目。和众多本土的房地产公司一样，拿地，盖房子，销售或出租，做物业管理。 和本土开发商不同的是，凯德置地实际扮演了双重角色：金融投资商和房地产开发商。 作为金融投资商，凯德置地以房地产项目作为投资的标的，以增值为目标进行操作。但这种操作又绝不是简单的买进卖出的投机行为。凯德置地成功的关键有两点： 1、 要打通外部的融资渠道。凯德置地的母公司嘉德置地是新加坡的上市公司，可以通过股市进行融资。嘉德置地还曾经表示，在适当的时候，会将在中国收购的商业地产项目打包成“中国商业地产基金”，并争取基金上市。在公众资本市场之外，凯德置地还通过建立房地产基金，以私募的方式融资。2003年10月，凯德置地中国住宅基金成立，规模约 5 亿元人民币。金在中国境外募集，主要投资人来自亚洲。基以股权方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发。 2、 要有房地产开发实体运做，实现房地产项目增值的能力。凯德置地的房子盖的不错，在业内和购房者中间有公论；凯德置地的房产经营的有特色，更是为人称道。作为房地产商，住宅项目销售还只是低级的开发手段，就象一般农民种粮食，春播秋收，卖掉挣钱，是初级的生产方式。凯德置地则不同，他的出售型的普通住宅项目只占很小的比例，更多的是长期持有和经营的高档物业。这些物业就象农民种的果树一样的经济作物，长期精心培育，年年收获，成为摇钱树。嘉德置地期下的ASCOTT高档服务公寓，raffles酒店和写字楼，商业房产经营，都获利丰厚和稳定。正是依靠这些物业持续的现金流收入，凯德置地才能够在资本市场上长袖善舞，无论是股市还是私募，都大受欢迎。 反观众多本土的房地产商，即使象万科、合生创展、顺驰等比较领先的大开发商，还多数停留在“农民种粮食”的开发模式阶段，买地，种房子，卖掉房子，再去买更多的地，再种房子，追求快速周转而获利，单纯依靠盖房子赚钱。 这种单纯外延型的增长模式不能长期为资本市场所接受。新华信房地产咨询中心一直关注房地产行业的发展，以我们的研究，我曾经向一家基金推荐万科的股票，认为万科法人治理结构完善，管理团队成熟稳健，战略清晰，品牌卓越，运做效率高，业绩优良，成长性好。那位基金经理却不为所动，说万科业绩虽优良，但分红太少，可如果真的大比例分红，那一定是增长乏力了。当然，我本人绝对不怀疑万科等房地产上市公司的投资价值，只是由此反映部分投资人的观点。 本土公司中，首创和凯德置地的路子最相近，也就是房地产和金融相结合。首创和ING的合作虽然还处尝试阶段，但依托房地产，向金融投资进发的态势已经显现。首创把房地产、城市基础设施、金融相结合，做城市综合运营商的思路符合超大规模房地产企业的发展方向，也更容易为资本市场所欢迎。首创融资渠道的灵活和多样正有赖于此种商业模式被广泛认同。当然，首创在房地产项目的开发和经营能力上还差点火候，金融手段的运用还欠成熟，但随着项目经验的积累和高端人才的成长，前景看好。 高盛、大摩、麦格里、ING们也涉足房地产，但他们既不种粮食，也不种果树，而是买果树，等着年年结果，或者等果树价格涨了，再卖掉。他们是靠钱赚钱，房地产只不过是和股票一样的投资工具。所以，他们做的是金融，不是房地产。 （作者系北京新华信管理顾问有限公司合伙人，任何发表、转载须先得到许可，联系方式：010-58671818-291/376) ©2005 WebSite By |
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