目   录

6. 市场策划方案
6.1 定位背景及思路
² 定位背景
Ø 项目整体规划、设计未最终定稿；
Ø 项目位于福州市中心区；
Ø 是旧城改造工程；
Ø 项目所处地段是福州商业最繁华的商业旺地，商品档次最高、人流最旺、品种最丰富，未来发展前景十分乐观；
Ø 本项目将建成福州市中心的主要商业网点。

² 定位思路
Ø 福州市人口结构及福州市商业现状分析；
Ø 现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势；
Ø 传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限；
Ø 低建筑覆盖率，可充分利用地面空间营造自然人文景观；
Ø 引导福州市民的全新购物消费理念；
Ø 将项目建成福州标志性商业建筑；
Ø 将特定的自然景观、历史古迹与零售消费场所有机结合，为消费者所欢迎。

² 定位依据
Ø 项目本身规划条件；
Ø 福州市消费者调查结果；
Ø 福州商业调查及竞争对手的调查结果；
Ø 零售业态Shopping Ｍall在福州鼓楼区首创，成功机会大；

Ø 超市、特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力；
Ø 综合性的购物广场应考虑各种业态及各种年龄层消费者的需求；
Ø 零售业态租金回报较餐饮、娱乐高，但零售业态需要餐饮、娱乐、超市等业态的人流支持，所以两方面比例适当；
Ø 市民广场及乌山风景区为本项目增添特色；
Ø 各行业各种零售业态的租金承受力水平；
Ø 实现开发商利润最大化。